2026年東京中古マンション市場予測｜エリア・築年・耐震・駅距離・再開発で分解

01 / EXECUTIVE SUMMARY

エグゼクティブサマリー

2026年の東京中古マンション市場は、これまでの全面的な上昇から、立地・築年・耐震・駅距離・管理状態を細かく問う選別相場へ移っています。ただし、東京全体が一律に下落へ転じたと判断できるデータではありません。

相対的に価格維持力がある条件

• 都心・副都心、主要駅へのアクセスがよい
• 駅徒歩5分以内、または6〜10分でも実動線と生活利便がよい
• 新耐震、または旧耐震でも補強と確認書類がそろう
• 50〜70㎡の実需帯、または70㎡以上で地域内の希少性がある
• 50戸以上、特に200戸以上で管理と修繕が機能している
• 再開発が駅動線・生活利便・雇用へ実際に波及する

反対に、郊外・駅遠・旧耐震未補強・小規模・管理不安が重なる物件は、平均価格が維持されても成約までの時間が長くなりやすい領域です。旧耐震は一律に下落扱いせず、耐震、融資、土地持分、建替え可能性、管理を個別に見ます。

02 / METHOD

調査方法と注意点

REINSの月次資料を2025年8月から2026年8月まで同じ項目で接続し、東京23区と多摩、さらに23区内の地域区分を比較しました。マクロ環境は国土交通省、東京都、日本銀行、住宅金融支援機構、総務省、国立社会保障・人口問題研究所、建設物価調査会、不動産経済研究所の一次情報を参照しています。

データ基準日：2026年9月24日。REINSの最新公表月は2026年8月。

03 / REINS MONTHLY DATA

2025年から接続したREINS月次表

東京23区では成約㎡単価が高値圏を維持する一方、2026年に入って在庫が連続的に増加しました。多摩は絶対水準が異なるため、23区と同じ物差しで単価を比較せず、各地域内の方向を見ます。

単位：万円／㎡、件　対象期間：2025年8月〜2026年8月　出典：REINS月例マーケットウォッチ　更新日：2026年9月24日

04 / MARKET PHASE

現在の市場局面

23区在庫は1年間で19,489件から24,624件へ+26.3%。在庫件数を同月の成約件数で割った参考比率は12.2倍から19.5倍へ上昇しました。これは正式な在庫月数でも季節調整済み指標でもありませんが、売れ残りの増加を捉える補助線になります。

同時に、成約㎡単価は2026年1月137.50万円、4月137.46万円、8月132.69万円と高値圏です。「価格が崩れていない」ことと「売りやすい」ことは同義ではありません。

05 / AREA

エリア別分析

出典：REINS 2026年8月月例マーケットウォッチ。城東・城南・城西・城北の区分は同資料に準拠。

都心3区

千代田・中央・港は最高値圏ですが、在庫+58.1%、成約件数▲38.9%と選別が最も強い地域です。海外需要、富裕層需要、再開発、新築不足は支えになる一方、317.53万円／㎡の在庫提示水準と246.81万円／㎡の成約水準の差は、すべての高値売出が受け入れられているわけではないことを示します。

城南・城西

城南は品川・目黒・大田・世田谷、城西は渋谷・新宿・中野・杉並です。都心・副都心アクセスと再開発の恩恵がある一方、沿線、駅、坂、住環境、管理状態、高値在庫の差が拡大します。

城北・城東

城北は実需が相対的に厚いものの在庫増に注意します。城東は都心代替需要が支えますが、湾岸・河川沿いの水害リスク、新規供給、管理費・修繕費を同時に評価します。

多摩

在庫が前年同月比▲5.5%で、23区とは需給の向きが異なります。ただし主要駅の駅近・築浅・大規模と、駅遠・バス便・小規模・高経年を平均で一括りにすると実態を見誤ります。

06 / BUILDING AGE

築年数別分析

築浅は商品性と融資面で有利ですが、新築プレミアムと高い総額を負います。築11〜30年は、設備・修繕履歴を確認できれば価格と品質のバランスを取りやすい帯です。築31年以上は築年の数字より、新耐震か、配管と設備の更新、長期修繕計画、積立金が差を作ります。

築41年以上では分散が最大になります。都心立地、大きな土地持分、管理良好、大規模、耐震補強済みなら需要を保つ一方、駅遠・小規模・未補強・積立不足が重なると流動性が低くなります。

07 / SEISMIC STANDARD

旧耐震・新耐震分析

1981年6月の基準改正は竣工年だけでなく建築確認日で確認します。また、2000年基準は木造住宅で語られることが多く、RC・SRCマンションを一律に分ける法的境界とは限りません。本稿では市場の商品区分として扱います。

08 / PROPERTY TRAITS

駅徒歩・規模・面積・物件特性

タワーは眺望・共用施設・知名度に強みがありますが、管理費、修繕積立金、災害対応、投資需要の変動を確認します。ブランド、低層、所有権・借地権、湾岸立地も単独で優劣を決めず、価格にどこまで織り込まれているかを見ます。

09 / REDEVELOPMENT

再開発の影響

東京都の公式資料に示された再開発を、物件価格へ自動的に加点するのではなく、駅動線、生活利便、雇用、住宅供給、工事中の影響、価格への織込みで整理します。

10 / MACRO

金利・人口・建築費・新築供給

2026年8月の消費者物価指数は前年同月比+1.9%。東京都の推計人口は2026年7月1日時点で14,301,986人、前年同月比+66,214人、世帯数は7,638,018世帯です。需要基盤は維持される一方、金利上昇は借入可能額と投資利回りへ逆風になります。

2025年度の首都圏新築供給は21,659戸、うち23区7,708戸で、2000年の首都圏95,479戸から大きく低い水準です。2026年5月の平均価格1億660万円は供給物件の地域・グレード構成にも左右されるため、そのまま中古全体へ当てはめません。

11 / SCENARIOS

1年・3年・5年・10年の3シナリオ

強気シナリオ

金利が安定し、所得・人口・海外需要、新築不足、建築費高止まりが続くケースです。都心・駅近・築浅・管理良好が先導しますが、すべての中古が同率で上がる想定ではありません。

ベースシナリオ

高値圏を維持しながら成約件数と販売速度が弱まり、条件のよい物件と弱い物件の差が広がるケースです。金利上昇が限定的でも、在庫増が高値売出の修正を促します。

弱気シナリオ

追加利上げ、景気後退、株価・為替変動、海外需要減、相続・新規供給による在庫増が重なるケースです。総額が大きい物件、駅遠、未補強旧耐震、管理不安から影響が表れやすくなります。

12 / RESILIENCE MATRIX

価格維持力マトリクス

13 / SHORT CASE STUDY

旧耐震大規模マンションをどう評価するか

14 / LEADING INDICATORS

先行指標

15 / FORECAST RISK

予測が外れる原因

1. 日本銀行の金利経路が想定より急になる、または再び緩和へ戻る
2. 景気、雇用、賃金、株価、為替が大きく変動する
3. 海外投資家・富裕層の需要や制度が変化する
4. 新築供給、相続売り、投資物件の売却が同時に増える
5. 人口・世帯数の都内回帰または流出が想定と異なる
6. 再開発の延期、動線変更、供給増で効果が変わる
7. 地震・水害などが地域と建物評価を急変させる
8. 平均値の物件構成が変わり、実勢以上に上昇・下落して見える

16 / CONCLUSION

結論

2026年の東京中古マンション市場は、価格が一斉に崩れる局面よりも、価格より先に流動性が悪化する選別相場と捉えるのが妥当です。東京23区は在庫増と成約件数減が明確で、多摩は在庫減と単価上昇を示しています。東京という一語で括らず、地域ごとの需給を分けます。

個別物件では、エリア、築年、耐震、駅徒歩、総戸数、面積、管理、修繕、権利、再開発への実動線を積み上げて判断します。旧耐震を一律に下落扱いせず、補強と書類、融資、土地持分、管理を確認します。再開発も周辺すべてに一律プラスとはせず、実際の利便性と供給競合、工事影響、価格への織込みを見ます。

売却では、平均価格が保たれている間に同一棟の販売期間と値下げを確認することが重要です。購入では、提示価格ではなく成約市場、将来の買手が融資を使えるか、修繕費を負担できるかまで見てください。

PRIMARY SOURCES

出典

• 東日本不動産流通機構（REINS）月例マーケットウォッチ
• REINS 2026年8月 月例速報
• REINS 2025年8月 月例速報
• 国土交通省 不動産情報ライブラリ
• 日本銀行 金融市場調節方針（2026年9月18日）
• 住宅金融支援機構 フラット35 金利情報
• 総務省統計局 消費者物価指数
• 東京都の人口（推計）
• 国立社会保障・人口問題研究所
• 国土交通省 建設工事費デフレーター
• 建設物価調査会 建築費指数
• 不動産経済研究所 マンション市場動向
• 東京都都市整備局 市街地再開発事業
• 東京都都市整備局 都市再生特別地区
• 東京都 築地地区まちづくり

閲覧・データ基準日：2026年9月24日。出典リンクは一次情報であり、アフィリエイトリンクではありません。