旧耐震だけで価格は決まらない
旧耐震基準とは、原則として1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用された基準です。しかし、売却価格は耐震基準だけで決まりません。都心立地、土地持分、総戸数、管理状況、修繕履歴、買主が使える住宅ローンなどが複合的に影響します。
竣工年だけを見て安値で手放すのではなく、建築確認日、耐震診断・補強履歴、長期修繕計画をそろえたうえで査定を比較します。
- 建築確認日が分かる資料
- 耐震診断・耐震補強の記録
- 直近の大規模修繕工事記録
- 長期修繕計画と修繕積立金残高
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
仲介と買取を同じ条件で比較する
時間をかけても高値を狙うなら仲介、価格より確実性と早さを優先するなら買取が基本です。ただし、旧耐震物件に慣れていない仲介会社では、耐震・融資の説明不足で買主が離脱することがあります。
最初から一つに決めず、仲介査定では想定売出価格・成約想定価格・販売期間を、買取査定では手取り額・引渡条件を確認します。
- 査定額の根拠となる成約事例
- 旧耐震物件の販売実績
- 利用可能性のある住宅ローンへの理解
- 広告掲載後の値下げ方針
- 契約不適合責任と設備保証の扱い
査定額より手取りと期間で決める
高い査定額がそのまま成約価格になるとは限りません。仲介手数料、抵当権抹消、引越し、残置物処分、譲渡所得税などを含めた手取りと、売却完了までの期間で比較してください。
相続、共有名義、管理費滞納、借地権などがある場合は、一般査定と特殊事情物件に対応する査定を並行して取る方が合理的です。
最初の30日でやること
1週目は権利証・登記事項証明書・購入時資料を確認し、管理会社へ重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録、修繕履歴、耐震関係資料を依頼します。2週目は同一マンションの成約事例を基準に、仲介2〜3社と買取の査定を同条件で取得します。
3〜4週目は売出価格、想定成約価格、広告方法、内覧準備、価格見直し日を決めます。資料不足のまま先に広告を出すと、買主や金融機関からの質問に答えられず、販売期間が延びる原因になります。
- 1週目：登記・管理・耐震資料を収集
- 2週目：仲介と買取を同条件で査定
- 3週目：売出価格と成約想定価格を分けて決定
- 4週目：写真・告知事項・内覧・価格見直し日を確定
売出価格と成約価格を混同しない
ポータルサイトで見られる価格は、原則として売主の希望価格です。掲載中の住戸数や㎡単価は市場の現在地を知る材料ですが、そのまま成約価格や自室の査定額にはなりません。
同一マンションでも、専有面積、階、向き、眺望、内装、賃貸中か空室か、土地権利、管理費等で差が出ます。価格見直しは感覚で行わず、問い合わせ数・内覧数・競合の増減を2〜4週間ごとに確認して決めます。
リフォームは査定後に判断する
売却前の全面リフォームが費用分だけ高く売れるとは限りません。まず現況で査定を取り、清掃・残置物撤去・小修繕・ホームステージングと、全面改装の費用対効果を分けて比較します。
旧耐震マンションでは、専有部の新しさより、耐震・配管・防水・積立状況を重視する買主もいます。共用部の不確実性を内装だけで補おうとしないことが大切です。
税金は契約前に概算する
自宅の売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、居住実態、親族間売買、過去の特例利用、買換えや住宅ローン控除との関係など適用要件があります。
取得費が不明な場合や相続した物件では税額が大きく変わることがあります。購入時契約書、仲介手数料、改良費等の資料を探し、売却契約前に税務署または税理士へ個別確認してください。