旧耐震中古マンションを買う前に確認する10項目

竣工年と耐震基準を分けて確認する

新耐震基準かどうかは、原則として竣工年ではなく建築確認日で判断します。1981年・1982年竣工のマンションは、広告の築年月だけで旧耐震・新耐震を断定できない場合があります。

最初に仲介会社へ建築確認台帳記載事項証明、検査済証、登記事項証明書の確認を依頼し、確認済みの日付と未確認事項を分けます。

• 01 建築確認日と適用された耐震基準
• 02 検査済証・登記事項証明書の建築年月

耐震診断と補強の対象範囲を見る

耐震診断済み、耐震補強済みという表示があっても、マンション全体、特定の棟、特定部分のどこを指すかで意味が変わります。複数棟で構成される物件は、購入住戸が属する棟と資料を一致させます。

診断結果の数値、補強工事の設計・評定、工事完了資料、耐震基準適合証明書の発行可否を確認します。

• 03 耐震診断結果と評価内容
• 04 補強工事の対象棟・範囲・完了資料

管理と修繕の実行力を確認する

築年数が進んだマンションでは、将来価値を左右するのは建物の古さだけでなく、管理組合が必要な工事と資金計画を実行できるかです。長期修繕計画と実際の工事履歴・積立残高を同じ時点で照合します。

直近3年分の総会議事録には、積立金の値上げ、一時金、工事延期、漏水、配管、訴訟、建替え検討などが記録されている場合があります。

• 05 長期修繕計画・工事履歴・修繕積立金残高
• 06 総会議事録・滞納・値上げ・一時金の予定

住宅ローンと税制は契約前に照会する

住宅ローンの事前審査では申込人の年収等だけでなく、担保となる物件も審査されます。旧耐震・高経年マンションは、金融機関によって借入期間、融資額、必要書類の扱いが異なる場合があります。

販売図面だけで相談せず、建築確認、耐震、管理、修繕資料を提示して物件審査の可否を確認します。住宅ローン控除も耐震基準とは別の要件があるため、契約前に個別確認します。

• 07 利用予定金融機関による物件審査
• 08 住宅ローン控除・保険等の適用条件

売出価格ではなく価格の根拠を見る

ポータルサイトの掲載価格は売主の希望価格であり、その金額で成約したことを意味しません。同一マンションの成約事例を起点に、棟、階、向き、眺望、面積、内装、管理費等の差を補正して判断します。

同一物件の事例が少ない場合は、駅距離、規模、築年、耐震・管理条件が近い周辺物件まで比較対象を広げます。

• 09 同一マンションの成約事例と対象住戸との差

10年後の出口から購入価格を考える

購入時にローンが組めても、将来の買主が同じ条件で借りられるとは限りません。築年数の進行、管理費・修繕積立金の上昇、次の大規模修繕、建替え議論を想定します。

永住前提でも、転勤、家族構成、介護などで売却や賃貸が必要になる可能性があります。仲介と買取の査定可能性、想定販売期間、賃貸需要を購入前に確認します。

• 10 将来の売却・賃貸・保有継続の選択肢

一つの物件だけで決めず、同じ予算で比較する

候補物件を気に入っているほど、不明点を小さく評価しがちです。同じ予算・エリア・広さで、築年、耐震、管理、毎月費用、リフォーム費用、将来の出口を横並びにします。

比較サービスや複数の不動産会社から提案を受ける場合も、紹介数ではなく、希望条件に合う理由と購入後の総支出を確認してください。申込み前に確認表を作り、未確認項目が残る物件は回答期限を決めます。

タウンライフすまいみっけで候補を比較する場合

タウンライフすまいみっけは、注文住宅、新築・中古の戸建て・マンションなどを横断し、希望条件に合う住まいの提案を比較できるサービスです。特定の物件だけで判断せず、同じ予算やエリアで選択肢を広げたいときの入口になります。

旧耐震中古マンションの安全性や購入可否を保証するサービスではありません。提案を受けた後は、候補ごとに建築確認日、耐震診断・補強、管理・修繕、住宅ローンの物件審査を確認してください。本記事には同サービスのアフィリエイト広告が含まれます。

• 希望エリア・予算・住宅タイプを整理して比較する
• 提案された理由と購入後の総支出を確認する
• 耐震・管理資料は候補物件ごとに別途確認する