QUICK COMPARISON
仲介・買取・リースバックの違い
仲介
不動産会社が市場で買主を探します。価格を狙いやすい一方、内覧、買主の融資、売却期間の不確実性があります。
優先：価格確認：成約想定価格・期間・値下げ方針
業者買取
不動産会社が直接買い取ります。早さと確実性を得やすい一方、再販費用等が考慮され、仲介より価格が低くなる場合があります。
優先：早さ・確実性確認：手取り・引渡し・責任範囲
リースバック
売却後に賃貸借契約を結び、住み続ける方法です。売却価格だけでなく、家賃、契約期間、更新、将来の退去条件を確認します。
優先：居住継続確認：家賃・契約・買戻し条件
旧耐震マンションでも買取は可能
旧耐震基準という区分だけで、売却や買取が一律にできなくなるわけではありません。買取会社は、再販売できる価格、改修費、保有期間、買主の融資可能性、管理状態、権利関係などを確認して判断します。会社ごとに対象地域や物件条件が異なるため、一社の回答だけで市場全体の評価と考えないことが重要です。
耐震診断や補強の資料がない場合も、未実施と断定せず、管理会社・管理組合へ保管状況を確認します。確認済み、未確認、該当なしを分けて伝えることで、査定会社が不確実性を具体的に評価できます。
- 旧耐震物件の取扱実績
- 再販時に想定する買主と融資
- 耐震・管理資料の評価方法
- 借地権・賃貸中・滞納等への対応範囲
仲介と買取は価格だけで比較しない
仲介は不動産会社が買主を探す方法で、時間をかけて市場での成約を目指します。買取は不動産会社が直接買主となる方法で、価格よりも早さや確実性を優先しやすい選択肢です。
買取会社は購入後の改修費、販売経費、保有中の管理費・税金、再販売できないリスクなどを見込むため、仲介による成約想定価格との差が生じる場合があります。ただし差は物件ごとに異なり、旧耐震だけを理由とする一律の値引率はありません。
買取価格が低くなりやすい理由
買取価格は、将来の再販売価格から改修費、取得・販売経費、保有コスト、事業者の利益とリスクを考慮して算出されます。室内の古さだけでなく、耐震資料、長期修繕計画、修繕積立金、土地権利、管理費滞納、賃貸借の有無も判断材料になります。
査定結果では総額だけでなく、どの項目をいくら見込んだか、再販売価格の根拠は何か、売主側に残る費用や責任はあるかを確認してください。説明できない大幅な減額がある場合は、別会社と比較します。
- 専有部・共用部の改修費
- 取得後の管理費・修繕積立金・税金
- 再販売に必要な広告・仲介等の経費
- 融資・耐震・権利関係による再販売リスク
- 残置物、契約不適合責任、引渡条件
旧耐震マンションの買取査定で最初に確認される5項目
買取会社は築年数だけで可否を決めるのではなく、再販売する買主が判断できる材料と、取得後に追加で負担する費用を確認します。査定依頼時に情報が不足している場合は、分からない項目を推測で埋めず、管理会社へ照会中であることを伝えてください。
特に同じマンション内の売出・成約事例が少ない場合は、周辺の類似物件だけでなく、土地持分、借地権、耐震資料、管理状況をどのように価格へ反映したかを確認します。査定額の高低より、根拠を説明できる会社かどうかが比較ポイントです。
- 所在地・専有面積・階・向き・室内状態
- 所有権・借地権・土地持分などの権利条件
- 耐震診断・補強工事・証明書の有無と対象範囲
- 長期修繕計画・積立金・直近の大規模修繕
- ローン残高・希望時期・残置物・引渡条件
査定前にそろえる資料
築年数しか分からない状態では、査定会社は確認できないリスクを価格へ織り込む可能性があります。重要事項調査報告書、長期修繕計画、直近の総会議事録、耐震診断・補強資料、修繕工事履歴を先にそろえます。
国土交通省のマンション耐震化マニュアルでも、耐震診断や耐震改修は適切な管理の一環として位置付けられています。補強済みの場合は対象棟・工事範囲・評定・完了資料まで確認し、単に『補強済み』とだけ伝えないようにします。
- 建築確認日・確認番号
- 耐震診断結果・Is値・補強工事完了資料
- 重要事項調査報告書・長期修繕計画
- 直近3期分の総会議事録・修繕積立金残高
- 登記事項証明書・購入時契約書・専有部の修繕履歴
仲介で売れないときの順番
仲介で反応がない場合は、すぐ買取へ切り替える前に、価格、広告、資料、内覧条件のどこに原因があるか確認します。問い合わせ数が少なければ価格や露出、問い合わせはあるのに申込みがなければ説明資料や室内状態、ローン相談の不足が考えられます。
売却期限が迫っている、相続・共有・滞納などの事情がある、内覧対応が難しい場合は、買取を並行して取得します。売出価格、成約想定価格、買取価格の3つを分け、期限までの手取りが最大になる方法を選びます。
- 問い合わせ数と内覧数を確認
- 競合住戸と売出価格を比較
- 耐震・管理・融資資料を追加
- 価格見直し日を決める
- 期限がある場合は買取査定を並行取得
最終判断は手取りと完了時期で行う
仲介では仲介手数料、売却活動中の管理費等、修繕・清掃費などがかかる場合があります。買取では仲介手数料が不要な取引もありますが、契約形態によって異なるため、必ず見積書で確認します。
自宅の売却で譲渡益が出る場合、一定の要件を満たせば最高3,000万円の特別控除を利用できることがあります。適用要件や他の特例との関係があるため、契約前に購入時資料をそろえ、税務署または税理士へ確認してください。
FAQ
よくある質問
旧耐震マンションは不動産会社に買い取ってもらえますか？
買取対象になる可能性があります。ただし、地域、再販可能性、耐震・管理、権利関係などにより会社ごとの判断が異なるため、複数社へ同じ資料で査定を依頼してください。
買取価格は仲介より何割安くなりますか？
一律の割合はありません。再販売価格、改修費、保有コスト、融資・耐震・権利リスクなどで変わります。仲介の成約想定価格と買取価格の根拠を同じ時点で比較してください。
耐震診断をしていないと買取できませんか？
耐震診断が確認できないだけで直ちに買取不可とは限りません。未実施と断定せず、管理組合資料の保管状況を確認し、査定会社へ確認済み・未確認を分けて伝えます。
仲介で売れなかった後でも買取を依頼できますか？
依頼できます。ただし期限直前では比較時間が短くなるため、売却期限がある場合は仲介開始時から買取査定も取得し、切替条件を決めておく方が安全です。
旧耐震マンションの買取査定では何を聞かれますか？
物件の所在地・面積・住戸条件、権利関係、耐震診断や補強資料、管理・修繕状況、ローン残高や希望時期などを確認されます。不明な項目は推測せず、資料の有無と確認状況を分けて伝えてください。