耐震診断していないマンションは売却できる？査定前の確認手順

耐震診断がなくても売却自体は可能

旧耐震基準や耐震診断未実施を理由に、一律に売買契約が禁止されるわけではありません。一方で、買主が利用する住宅ローン、税制、保険、将来の修繕負担などの判断材料が少なくなり、購入候補者や価格、販売期間へ影響する場合があります。

売主側で安全性を断定するのではなく、取得できた資料と確認できなかった事項を明示し、旧耐震物件の販売実績がある会社へ説明方法を確認します。

まず『未実施』『未確認』『資料なし』を分ける

ポータルサイトや重要事項説明書に記載がなくても、過去に管理組合が診断や予備調査を行っている場合があります。管理会社へ、診断報告書、理事会・総会議事録、補助金申請記録の保管状況を照会します。

実施した事実は確認できるが報告書が見つからない場合と、管理組合が実施していないと回答した場合は意味が異なります。問い合わせ先、回答日、回答内容を記録してください。

管理会社へ確認する7項目

診断の有無だけでなく、対象棟、実施年、評価指標、専門機関、補強提案、その後の決議を確認します。

• 耐震診断報告書の有無と実施年
• 棟別・階別など診断の対象範囲
• Is値等の評価指標と第三者評定
• 診断後に示された補強案と概算費用
• 補強工事の実施範囲と完了資料
• 総会での決議・継続検討・否決の記録
• 自治体補助制度の利用・相談歴

診断しない理由にも複数ある

費用、構造図の不足、所有者の合意形成、建替え検討との重複など、診断に進まない理由はさまざまです。理由を把握せず『問題があるから診断できない』と推測しないことが大切です。

診断を実施するかどうかは共用部分に関する管理組合の意思決定が関わります。区分所有者一人だけで取得できる証明や実施できる調査とは限らないため、売却期限から逆算して確認します。

査定会社へ同じ資料を渡して比較する

診断資料がない場合は、その事実と照会結果を複数の査定会社へ同条件で伝えます。査定額だけでなく、想定する買主層、利用実績のある金融機関、説明資料、販売期間、買取価格を質問します。

資料がないことを隠すより、買主への説明方法と融資への影響を比較する方が合理的です。売却期限がある場合は、仲介と買取を同時に確認して切替日を決めます。